01.01.2009
Im Dezember 2002 wurde die bis Jänner 2006 von den Mitgliedsstaaten umzusetzende G ebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) erlassen. Die nationale Umsetzung der EU-Richtlinie fällt in Österreich überwiegend in die Kompetenz der Länder als Baurechtsgesetzgeber.
Eine österreichweite Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften ist nicht zur Gänze gelungen. Wien, Burgenland, Oberösterreich, Steiermark, Vorarlberg, Tirol und Kärnten einigten sich jedoch weitgehend auf einheitliche Berechnungsstandards (OIB-Richtlinie 6). In Niederösterreich ist eine entsprechende Verordnung (Stand Dezember 2008) noch ausständig. Salzburg hat eigene Normen festgelegt.
Bei Verkauf, Verschenken oder In-Bestand-Gabe (siehe EAV-G. siehe BGBL. I Nr. 137/2006) berührt der Energieausweis zivilrechtliche Kompetenzen des Bundes. Mit dem Energieausweisvorlagegesetz (EAV-G), welches mit 1.1.2008 in Kraft getreten ist, hat der Bund als Zivilrechtsgesetzgeber einen Teilbereich der Richtlinie, also die Vorlagepflicht eines Energieausweises in diesem Zusammenhang, umgesetzt. Das heißt es ist die Vorlage eines EA (max. 10 Jahre alt), spätestens bei der Vertragserklärung, verpflichtend.
Dies gilt für Bestandsgebäude mit Baubewilligung nach dem 1. Jänner 2006 bereits ab dem 1. Jänner 2008. Für Bestandsgebäude mit einer Baubewilligung vor 2006 gilt dies nun ab dem 1. Jänner 2009. Dies umfasst auch Wohnungen!
Was ist der Energieausweis?
Ähnlich dem Typenschein für ein Auto, ist auch im Energieausweis der Verbrauch unter vorgegebenen Normbedingungen dargestellt. Der tatsächliche Energieverbrauch kann daher abhängig vom Nutzerverhalten deutlich höher oder niedriger sein, als die im Energieausweis ausgewiesenen Kennzahlen. Ausdrücklich findet sich daher auch im Energieausweis der Hinweis, dass die Energiekennzahlen ausschließlich der Information dienen. Aufgrund der idealisierten Eingangsparameter, die für die Berechnung herangezogen werden, können bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten. Zusätzlich können sich, in Hinblick auf den Energiebedarf, bereits bei unterschiedlich gelegenen Nutzungseinheiten innerhalb des Gebäudes aus Gründen der Geometrie und der Lage Differenzen ergeben.
Energieausweis für das Gesamtgebäude oder für eine einzelne Wohneinheit?
Bei Verkauf oder Vermietung hat der Verkäufer oder Bestandgeber die Wahl, entweder einen Energieausweis über die
- Gesamtenergieeffizienz des Nutzungsobjekts oder
- über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder
- die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes
auszuhändigen.
Bei Verkauf oder Vermietung einzelner Objekte ist es also ausreichend, einen auf das gesamte Gebäude bezogenen Energieausweis vorzulegen.
Unterlassene Vorlage des Energieausweises bei Vertragsabschluss:
Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Ein ausdrücklicher Verzicht auf die Vorlagepflicht nach § 3 EAVG oder der Ausschluss der Rechtsfolge einer unterlassener Vorlage ist nicht möglich. Bei Nichtvorlage eines Energieausweises gilt daher von Gesetzes wegen eine durchschnittliche Gesamtenergieeffizienz entsprechend dem Alter und der Art des Gebäudes als vereinbart. Die Nichtvorlage birgt somit das Risiko in sich, gewährleistungsrechtlich für den Fall einstehen zu müssen, dass die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes schlechter ist, als die gesetzlich fingierte. In der OIB-Richtlinie sind bundesländerspezifische Kennzahlen für die Berechnung dieser altersentsprechenden Werte angeführt.
Wer trägt die Kosten des Energieausweises?
Das Energieausweisvorlagegesetz trifft keine Regelung darüber, wer die Kosten des Energieausweises zu tragen hat. In den wohnrechtlichen Spezialgesetzen (Mietrechtsgesetz, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und im Wohnungseigentumsgesetz) gibt es bislang keine Bestimmungen, wer für die Kosten des Energieausweises aufzukommen hat.
Wohnungseigentum: Hier fehlt eine klare Kostentragungsregel. Wer beauftragt einen gemeinschaftlichen Energieausweis im Wohnungseigentum? Kann der Energieausweis über die Rücklage verrechnet werden? Nach der derzeitigen Gesetzeslage ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der vorlagepflichtige Eigentümer(Verkäufer oder Vermieter) die Kosten zu tragen hat. Der Adressat des Energieausweisvorlagegesetzes ist der Vermieter oder Verkäufer einer Eigentumswohnung und nicht die Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall werden die Kosten des Energieausweises nicht als Verwaltungshandlung zu qualifizieren sein, was jedoch als Voraussetzung dafür anzusehen wäre, dass die Kosten als gemeinschaftliche Aufwendungen für die Liegenschaft verrechnet werden könnten. Zu differenzieren ist daher, ob mit dem Energieausweis Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden oder es sich aber um bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Miteigentümer handelt.
Verkauf oder die Vermietung: Bei einer einzelnen Eigentumswohnung berührt dies nur das ausschließliche Verfügungs- und Nutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts. Die Einholung eines Energieausweises dient nicht der Verwaltung der Liegenschaft. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft daher die Ausstellung eines Energieausweise nicht verlangen, noch die Kosten eines solchen von der Gemeinschaft refinanzieren lassen.
Handelt es sich jedoch um die Vermietung allgemeiner Teile des Hauses (z.B. die ehemalige Hausbesorgerwohnung) kommt der Eigentümergemeinschaft Vermieterstellung zu und damit wird die Erstellung des Energieausweises auch als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren sein. Der Verkauf allgemeiner Teile (der Hausbesorgerwohnung, auszubauender Dachboden) bedarf als Verfügungshandlung ohnedies der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer, weshalb die anteilige Kostentragung der Erstellung des Energieausweises unstrittig sein wird.
In Ermangelung einer gesetzlichen Regelung ist im Vollanwendungsbereich des MRG davon auszugehen, dass die Kosten des Energieausweises nicht den Mietern angelastet werden können und sie daher der Vermieter zu tragen hat. Geplant ist, die Kosten des Energieausweises als Ausgabenposition in die Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 Abs 1 Z 2 MRG) aufzunehmen. Solange diese Gesetzesänderung nicht erfolgt ist, kann eine Verrechnung als Ausgabenposition in der Hauptmietzinsabrechnung nicht erfolgen, da die Kosten des Energieausweises idR nicht als Erhaltungskosten eingestuft werden können.
Umfassender Sanierung: Anders ist der Umstand zu bewerten, wenn die Erstellung des Energieausweises auf Grundlage baurechtlicher Bestimmungen z.B. im Zuge einer umfassenden Sanierung oder zur Erlangung einer Förderung erforderlich ist. In diesen Fällen wird – je nach Vorliegen der Voraussetzungen - von einer ordentlichen (§ 28 WEG) oder gegebenenfalls einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme (§ 29 WEG) auszugehen sein und damit eine Verrechnung mit der Rücklage zulässig sein.
Geplant ist, im Rahmen einer Novellierung des WEG die Einholung des Energieausweises als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung einzustufen. Entsprechende Absichtserklärungen finden sich auch im aktuellen Regierungsprogramm wieder.
Ausnahmen - Wann muss kein Energieausweis vorgelegt werden?
Die EU – Gebäuderichtlinie räumte den Mitgliedsstaaten für bestimmte Gebäudekategorien die Möglichkeit ein, Ausnahmen von der Verpflichtung für die Erstellung und Vorlage des Energieausweises vorzusehen. In Frage kommen laut Art. 4 Abs 3 der EU Gebäuderichtlinie folgende Gebäudekategorien:
- Gebäude und Baudenkmäler, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder Grund ihres besonderen architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde;
- Gebäude, die für Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
- Provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis einschließlich zwei Jahren, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude, die in einem Sektor genutzt werden, auf den ein nationales sektorspezifisches Abkommen für die Gesamtenergieeffizienz Anwendung findet;
- Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind;
- Frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2.
Weiteres regeln gegebenenfalls die jeweileigen baurechtlichen Bestimmungen der Länder.
Energieausweis-Bestellung:
Wir würden uns freuen, Ihnen bei der Erstellung Ihres Energieausweises helfen zu können!
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